La risposta breve alla prima domanda è semplicemente NO. Non si può vendere un immobile difforme quindi non conforme a livello urbanistico e/o catastale. Ma non disperiamo, esistono molti casi in cui è possibile regolarizzare l’eventuale difformità.
La seconda domanda del titolo invece ci aiuta ad introdurre il vero argomento di questo breve articolo. Iniziamo col dire che una qualsiasi difformità è di fatto un abuso ovvero un illecito edilizio e fra le due terminologie a livello pratico non sussiste differenza. Tuttavia è l’entità dell’abuso a fare grande differenza.
Arriviamo subito alle soluzioni, se la tua casa o quella che vuoi acquistare risulta difforme non puoi venderla o acquistarla così com’è, ma per risolvere potrai procedere in due modi:
- Fisicamente, cioè andando a eliminare la difformità e procedendo quindi ad un ripristino dello stato dei luoghi.
- Sulla carta. Ovvero dichiarando a posteriori mediante titolo abilitativo la difformità già realizzata.
Se per la prima non è per forza necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato, per la seconda lo è senz’altro.
Esistono casi in cui con dei piccoli interventi “di rimozione” o con un titolo abilitativo minore ( cila tardiva, mancata scia ecc. ) si risolve il tutto. Altri in cui è necessario intervenire in entrambi i modi, e altri casi in cui non si può proprio regolarizzare.
Quindi regolarizzare un abuso è sempre possibile?
No, purtroppo no. Come detto la casistica è molto ampia. Cercherò quindi di riassumere le categorie più frequenti distinguendo fra ABUSI TOTALI, ABUSI PARZIALI E LE DIFFORMITA’ INTERNE senza la pretesa di fornirvi un quadro esaustivo del tema ma con l’intenzione di fare chiarezza sui casi più frequenti.
1 ABUSO TOTALE: Si tratta di un immobile realizzato totalmente in assenza di titolo abilitativo, cioè senza un progetto né la supervisione e la direzione lavori di un tecnico abilitato. I titoli abilitativi con i quali si può realizzare un immobile hanno cambiato nome negli anni ma sono quelli che definirei TITOLI PRINCIPALI ( LICENZA EDILIZIA prima del 1977, CONCESSIONE EDILIZIA tra il 1977 e il 2001, PERMESSO DI COSTRUIRE dopo il 2001 ).
Va quindi verificato se si tratta di “edilizia spontanea” che non poteva in nessun modo essere realizzata, come ad esempio un edificio realizzato su un terreno agricolo, oppure di un edificio che si poteva realizzare ma risulta abusivo poiché mai progettato e mai dichiarato all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza. Benché entrambi piuttosto gravi costituiscono due casi differenti. Vediamo il perché:
A) Nel primo caso cioè nel caso di immobili realizzati in assenza di permesso laddove non si può, attualmente non c’è nessuna soluzione se non quella di demolire l’immobile del tutto illecito. Poco importa se sia stato accatastato.
Spesso sul suolo italiano questo genere di costruzioni sono state “rese regolari” o per meglio dire “sanate” con le Leggi sul Condono Edilizio che sono state 3. La legge 47 del 1985 nota come primo condono, la Legge 724 del 1994 e la 326 del 2003 che consentivano la regolarizzazione di immobili simili ma entro determinati periodi di tempo. Il tutto dietro un corrispettivo in denaro piuttosto oneroso.
Quindi chi non ha usufruito delle Leggi sul Condono o ha realizzato un immobile del genere dopo il 2003 ad oggi non ha nessun modo di regolarizzarlo salvo futuri condoni.
Per un potenziale acquirente sono immobili da evitare al 100%. Qui non esistono soluzioni sulla carta, e nemmeno soluzioni fisiche se non appunto la totale demolizione.
B) Diverso invece per chi ha realizzato una volumetria senza mai depositarne il progetto su un lotto in cui è consentito dagli strumenti urbanistici. Si tratta sempre di un ABUSO TOTALE poiché si è proceduto a costruire qualcosa senza un regolare progetto e senza depositarlo all’Ufficio Tecnico per gli eventuali controlli, ma se fosse stato richiesto il titolo abilitativo sarebbe stato rilasciato.
In questi casi vi è la possibilità di procedere con un ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’ come indicato appunto dalla Legge 47 del 1985, quella sul primo condono.
Si tratta comunque un procedimento lungo e piuttosto oneroso poiché un immobile realizzato senza un progetto spesso e volentieri presenta diverse criticità non facilmente regolarizzabili e richiede il pagamento di tutti quegli oneri previsti dalla Legge.
Questi sono immobili da non mettere in vendita nell’immediato. Regolarizzarli non è scontato e richiede tempo e risorse. Spesso non se ne verrà fuori con la SOLA CARTA ma si dovrà procedere anche con qualche intervento FISICO onde eliminare quelle difformità comunque non regolarizzabili altrimenti.
2 ABUSO PARZIALE: Qui parliamo di immobili o edifici realizzati con regolare titolo abilitativo e successivamente modificati senza titolo e/o permesso relativo. Si tratta quindi di difformità spesso dovute a volumetrie aggiuntive non dichiarate, modifiche degli esterni e/o cambiamento delle destinazioni d’uso interne. In questi casi tramite un tecnico esperto si può verificare la possibilità di procedere nei soliti due modi: la rimozione dell’abuso e quindi il ripristino dello stato dei luoghi così come da titolo abilitativo regolare, oppure la regolarizzazione della difformità mediante un altro titolo abilitativo. I casi sono molteplici e non sempre la difformità risulta pienamente regolarizzabile SULLA CARTA. Visto che si interverrà a lavori già realizzati ci sarà sempre una sanzione pecuniaria da pagare come nei casi di CILA TARDIVA o MANCATA SCIA.
Questi sono i casi in cui regolarizzare è quasi sempre possibile ma bisogna farlo prima di mettere l’immobile in vendita.
Per acquistare un immobile con questa problematica sarà sufficiente farsi seguire da un buon agente immobiliare e chiedere l’ausilio del proprio tecnico di fiducia che valuteranno al meglio le eventuali soluzioni.
3 DIFFORMITA’ INTERNE: Sia chiaro che nonostante oggi moltissime lavorazioni di manutenzione ordinaria siano realizzabili in edilizia libera e quindi non richiedano nessun tipo di titolo abilitativo, demolire un muro divisorio o aprire una porta richiede sempre il progetto e la supervisione di un tecnico abilitato. In genere queste difformità si risolvono con un titolo abilitativo minore, quale ad esempio la CILA TARDIVA ( in quanto presentata a lavori già realizzati ) e il conseguente riaccatastamento dell’immobile.
Si tratta di un procedimento piuttosto veloce che non richiede nemmeno chissà quali esborsi economici.
L’ideale sarebbe acquistare un immobile già conforme e completo di dichiarazione di Agibilità ma nel caso di piccole difformità interne si può arrivare in pochi passi a questo ideale.
N.B: Le persone che hanno titolo per richiedere un titolo abilitativo sull’immobile sono i proprietari, un acquirente non dovrebbe mai farsi carico di lavori da effettuarsi in casa altrui.
L. Murru
Hai bisogno di una consulenza?