Se sei un privato e intendi investire “sul mattone”, avrai di certo sentito che tra i costi da sostenere esiste la cosiddetta Plusvalenza.
Acquistare un immobile, e poi re-immetterlo sul mercato (dopo magari averlo ristrutturato ) a prezzo maggiorato è sempre stato un buon investimento. Occhio alla tassa sulla plusvalenza però!
La PLUSVALENZA verrà tassata!
Sì! Proprio così, non tutto il guadagno sarà nostro.Vediamo come:
Nel caso in cui tu acquistassi un immobile a 60.000 € e lo rivendessi prima di 5 anni a 100.000 €, ricaveresti di fatto una plusvalenza di 40.000€
Oggi la tassa sulla PLUSVALENZA IMMOBILIARE è pari al 26% mentre fino al 31/12/2019 era al 20%.
Quindi 40.000 * 0,26 = 10400 € da pagare.
La tassa viene calcolata solo sul guadagno e non certo sull’intero ricavo, per adesso fingiamo che l’imponibile sia l’intero guadagno senza considerare le eventuali detrazioni.
In quali modi posso pagare la plusvalenza?
- Il primo è quello di pagarla a fine anno come TASSAZIONE ORDINARIA IRPEF e i redditi derivati da vendita immobiliare andranno a sommarsi ai redditi percepiti, a partire quindi dall’aliquota del 23% salendo velocemente al 25% e così via, a seconda degli scaglioni di reddito.
- Il secondo metodo viene detto IMPOSTA SOSTITUTIVA e si paga subito al momento dell’ATTO stesso. L’imposta sostitutiva come già detto è al 26% sulla sola Plusvalenza.
Fino al 2019 con il 20% conveniva sempre pagare subito la tassa sulla plusvalenza con l’imposta sostitutiva poiché più bassa dell’aliquota minima. Ora col 26% non è sempre così scontato. Bisogna farsi due calcoli prima, anche con l’aiuto del proprio commercialista.
Attenzione alle detrazioni!
Come preannunciato alla plusvalenza si possono detrarre tutti i costi sostenuti in relazione all’immobile, in particolare le spese sostenute per la ristrutturazione, quelle notarili, imposta di registro, ipotecaria e catastale nonché le spese per INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE.
Ergo il nostro conteggio a titolo di esempio diverrà:
(40.000 – Detrazioni) X 26% =
Ipotizzando che le detrazioni totali risultino pari a 15.000 € avremo
40.000-15.000= 25.000 X 26% = 6.500 € di IMPOSTA SOSTITUTIVA, un bel po’ di meno dei 10.400 € precedentemente calcolati.
E il nostro guadagno effettivo 25.000 – 6.500 =18.500 €
ECCEZIONI IN CUI NON SI DEVE PAGARE ALCUNA TASSA SULLA PLUSVALENZA:
Esistono casi in cui non si deve pagare la tassa sulla plusvalenza. Infatti che abbiate acquistato l’immobile come prima casa o seconda casa la tassa sulla plusvalenza non è dovuta se sono passati 5 anni dall’Atto Notarile.
Avete una casa da 20 anni e la rivendete ad un prezzo maggiore? L’eventuale plusvalenza non verrà tassata e non avrebbe ragion d’esserlo poiché dopo oltre 5 anni il mercato immobiliare subisce delle variazioni tali per cui è impossibile parlare di plusvalenza.
Diversamente, nel caso in cui vendiate prima dei 5 anni la tassa non è dovuta se tale immobile è stato per più di metà del tempo adibito ad abitazione principale ( si deve poter dimostrare la residenza ). Idem per le successioni ereditarie o le donazioni. In caso di un immobile ricevuto in eredità si può mettere in vendita il giorno dopo senza doversi preoccupare della tassa di cui sopra.
Quindi la plusvalenza si applica solo in caso di rivendita di immobile entro i 5 anni dall’acquisto che non sia stato adibito ad abitazione principale per almeno la metà del tempo.
L’obbiettivo del Legislatore è appunto quello di disincentivare la speculazione edilizia, non quello di tassare qualsiasi vendita che costituisca un guadagno per il proprietario.
Tuttavia a parere di chi scrive il 26% pare una percentuale eccessiva.
N.B: Nel settore immobiliare utilizziamo il termine “ristrutturare” riferito a tutte quelle opere di manutenzione ordinaria dell’immobile che NON HANNO PER FORZA A CHE FARE CON LA STRUTTURA dello stesso. In gergo diciamo e continuiamo a dire RISTRUTTURARE purché sia ovvio che non stiamo parlando necessariamente di strutture in senso stretto. Il più delle volte si tratta di opere di Manutenzione Ordinaria sulle finiture ricadenti di fatto in Edilizia Libera.
L. Murru
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