Le imposte di registro sono un tema ricorrente nonché un costo da tener conto per chi deve acquistare casa. Premesso che questa non vuole essere una guida esaustiva sull’argomento ma solo un appunto per avere le idee più chiare, vogliamo rispondere ad alcune domande:
Ma cosa sono le imposte di registro?
Mai temere di fare una domanda perché è sempre meglio chiedere e togliersi ogni dubbio che dare tutto per scontato. Tornando a noi, le “imposte di registro” nel caso di compravendita immobiliare sono Imposte che si pagano all’Erario per l’acquisto di un immobile e per la registrazione dell’atto appunto. In parole povere: se acquisti casa dovrai pagare queste imposte. L’imposta di registro vera e propria, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria.
Chi deve pagarle? E come si calcolano?
Bene. Poco sopra ho scritto “se acquisti casa dovrai pagare queste imposte” non a caso. E’ il compratore o parte acquirente che dir si voglia a doverle pagare. Il venditore non paga. Usiamo il plurale per comodità poiché l’imposta di registro vera e propria è sempre accompagnata anche dall’imposta catastale e quella ipotecaria.
Prima di addentrarci sul calcolo “cervellotico” per poterle definire è bene precisare che esiste un minimo per Legge e questo minimo è fissato in € 1.000 per l’IMPOSTA DI REGISTRO vera e propria e in 50€ per quella catastale e altri 50€ per quella ipotecaria. Quindi il minimo da pagare quando si acquista un nuovo immobile è sempre di € 1.100
In genere ve le calcola il Notaio che le “comprende” nel suo preventivo. Cioè verserete questa somma al Notaio assieme al suo onorario.
COME SI CALCOLANO:
Qui la cosa si complica un po’ ma si può semplificare. Innanzitutto occorrono due informazioni importantissime. 1) Si acquista come prima o seconda casa? 2) La figura del venditore ( Costruttore o persona fisica? )
La prima domanda serve per capire se si acquista con agevolazioni e la seconda se le imposte vanno calcolate o si pagheranno in misura fissa.
CASO 1. ACQUISTO PRIMA CASA DA PERSONA FISICA
E’ uno dei casi più frequenti e trattandosi di acquisto da privato la BASE del calcolo per l’imposta di registro è proprio la rendita catastale dell’immobile. Quindi avremo la rendita da moltiplicare con questa formuletta:
Imposta di registro = Rendita X 115,5 X 2% =
Facciamo un esempio con Rendita 500€ x 115,5 x 0,02 = 1.155 €
A questi 1155€ vanno aggiunte le imposte catastale e ipotecaria, ovvero 50€ + altri 50€. Il totale è quindi di 1.255€
Altro esempio con Rendita catastale 300€ x 115,5 x 0,02 = 693 €
Il calcolo è corretto, la formula da applicare pure ma il minimo per legge è di 1.000€ + vanno aggiunte le imposte catastale e ipotecaria, ovvero 50€ + altri 50€. Il totale è quindi di 1.100€. Esattamente come detto all’inizio.
Attenzione! Non tutte le unità immobiliari si possono acquistare come PRIMA CASA. Sono da escludersi gli immobili di “lusso” quali quelli presenti nelle categorie catastali A1, A8 e A9
CASO 2. ACQUISTO SECONDA CASA DA PERSONA FISICA
Anche questo è un caso molto comune e sia ben inteso che si dice seconda casa anche quando si acquista la terza, la quarta o la decima proprietà. Avremo di nuovo la rendita catastale come base di calcolo ma la formula da applicare cambia. Aggiungo che non cambia per il solo fattore del 9% anziché il 2% ma anche per l’altro che da 115,5 passa a 126.
Imposta di Registro = Rendita X 126 X 9% =
Va da sé che in questo casa si spenderà sensibilmente di più quanto maggiore sarà la rendita catastale dell’immobile che si vuole acquistare.
Ritornando nel caso del nostro primo immobile con la rendita di € 500 avremo: 500 x 126 x 9% = 5.670 €
A cui vanno sommati i 100€ delle imposte catastale e ipotecaria. Totale = 5.770€
Più facile di quel che si dice in giro giusto? Ovviamente acquistare come prima casa conviene e non a caso è detta “agevolazione”.
CASI 3 e 4. ACQUISTO PRIMA E SECONDA CASA DA IMPRESA COSTRUTTRICE
Qui l’imposta di registro c’è anche se non sempre viene detto. E già, non viene detto perché acquistando da impresa costruttrice entra in gioco l’IVA ma l’imposta di registro c’è e si paga nella misura fissa di 200€. Allo stesso modo l’imposta catastale e quella ipotecaria. Le tre imposte di cui ci siamo occupati fin qui sommano quindi per un totale di 600€ in misura fissa.
Bene ma allora l’IVA? Ecco l’IVA diventa in questo caso l’imposta protagonista perché la più “sostanziosa” da pagare. La base di calcolo diventa il PREZZO dell’immobile come è sempre stato. L’IVA per l’acquisto di una prima casa è al 4% mentre per la seconda casa è al 10%.
Facciamo degli esempi concreti e ipotizziamo un prezzo di 100.000€ accordato fra le parti.
Quindi per acquisto prima casa la formula sarà IVA = PREZZO X 4% = 100.000 x 0,04 = 4.000 €
4.000 € di IVA ai quali vanno sommati i 600€ per le IMPOSTE di cui parlavamo prima. TOTALE 4.600 €
Mentre per acquisto seconda casa sarà IVA = PREZZO X 10% = 100.000 x 0,10 = 10.000 € + 600 € = 10.600 €
Anche qui inutile ricordare che l’acquisto come PRIMA CASA è pur sempre un’agevolazione “conveniente”.
Attenzione! Di nuovo bisogna stare attenti che non si tratti di immobili di lusso ovvero accatastati nelle categorie A1, A8 o A9. In questo caso l’IVA è al 22%.
E se l’immobile è stato realizzato da più di 5 anni?
L’ IMPRESA COSTRUTTRICE può optare per l’IVA o l’IMPOSTA DI REGISTRO con le medesime regole già viste sopra e in genere l’IMPRESA opta comunque per l’IVA.
P.S: Si è tanto parlato nel corso del 2020 della modifica alle imposte fisse catastale e ipotecaria e del loro incremento da 50 € ciascuna a 150 € ciascuna ma a tutto il 2020 non è mai entrata in vigore tale aumento e le due imposte restano dell’importo di 50 € ciascuna nella vendita fra privati.