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Condono 2024. Il Decreto Salva-Casa va ritenuto tale?

Il 24 Maggio il Consiglio dei Ministri ha approvato il “Decreto Salva-Casa” che è stato definito dai media, a torto più che a ragione, come una sorta di CONDONO EDILIZIO del 2024. Vediamo meglio assieme di cosa si tratta.

Vi anticipo che l’impressione è la solita: non sembra essere poi così innovativo. Se ne parla tanto, si strumentalizza da una parte e dall’altra ma alla fine modifica di poco l’aspetto normativo che vorrebbe stravolgere.

Questo Decreto-Legge va a semplificare interventi in Edilizia Libera, aumenta le Tolleranze costruttive ed esecutive e cerca di semplificare il problema della doppia conformità ma non “abbuona” nessuna volumetria NON REALIZZABILE. Pertanto chiamarlo CONDONO è di per sé sbagliato. 

Per quanto riguarda l’EDILIZIA LIBERA il Decreto-Legge fa sì che le VE-PA, ovvero le VETRATE PANORAMICHE AMOVIBILI rientrino fra questi interventi. Ovvero interventi edilizi senza che sia necessario presentare una comunicazione asseverata al proprio Comune. Va detto che per meglio definire cosa siano propriamente le VE-PA è bene verificare il Regolamento del proprio Comune.

Beninteso che le VEPA non sono le classiche chiusure dei balconi con parti in muratura. Per approfondire vi rimandiamo al nostro precedente articolo 

Per quanto riguarda le TOLLERANZE COSTRUTTIVE viene definita  una gerarchia per tutti gli interventi realizzati entro il 24 Maggio 2024. Questa è certamente la parte più interessante del Decreto.

2% per immobili oltre i 500 mq di superficie utile

3% per immobili con superficie utile tra  300mq e   500 mq

4% per immobili con superficie utile tra 100 mq e 300 mq

5% per immobili con superficie utile entro i 100 mq

Questa è una norma che potrebbe risolvere qualche caso di difformità comunque leggera in concreto. Spesso tra il progetto approvato e l’intervento realizzato non venivano presentate le Varianti ( AS BUILDING ) che legittimassero dei semplici cambiamenti in Corso d’Opera o degli incrementi minimi. Tali modifiche di poco conto sono sempre risultate delle difformità da “sanare” vista la rigidità dell’impianto normativo di riferimento.

Con questo grado di tolleranze si potrà quindi ovviare a questo problema.

Ad ogni modo non posso non segnalare che spesso le normative Regionali prevedono già delle tolleranze in tal senso e bisognerà vedere come ciascuna Regione recepirà poi tale norma. 

Sulle TOLLERANZE ESECUTIVE il Decreto aiuta a bypassare delle difformità  sempre per immobili realizzati entro il 24/05/2024  come

– minore dimensionamento dell’edificio;
– mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Sull’ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’ 

Finora l’Accertamento di Conformità ( previsto già dalla L. 45/1985 ) atto a sanare opere realizzate senza “permesso” ma comunque “realizzabili”, poteva essere richiesto solo quando veniva dimostrata la DOPPIA CONFORMITA’. In altre parole l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica sia al momento di presentazione dell’Accertamento che ai tempi della realizzazione delle opere.

Quindi riepilogando è bene precisare che:

Col VERO CONDONO si possono sanare pure le volumetrie che non sarebbero mai state consentite nemmeno se preventivamente denunciate mediante regolare progetto. Il CONDONO ha spesso il potere di sanare una costruzione totalmente realizzata senza titolo edilizio, ma non è questo il caso.

Con l’Accertamento di Conformità si possono e si potevano sanare solo interventi che erano consentibili e sono  consentiti tutt’ora dalla normativa. Si tratta quindi di quelle opere edilizie IN PARZIALE DIFFORMITA’ per le quali semplicemente non è mai stato richiesto il relativo titolo edilizio pur avendone diritto.

Il Decreto Salva-Casa  semplifica questo punto snellendo la doppia conformità ma senza eliminarla del tutto e introducendo il principio di SILENZIO-ASSENSO.

Ora nei casi di parziale difformità si può procedere alla richiesta di Accertamento di Conformità purché l’intervento  risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda ( parametri urbanistici rispettati ) , nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Il tutto con il passaggio al  SILENZIO-ASSENSO al posto del SILENZIO-RIGETTO. 

La nuova norma stabilisce i termini entro i quali si deve avere una risposta, e cioè in 45 giorni per le opere soggette a Permesso di Costruire, e 30 giorni per le opere soggette a SCIA.

 

Passiamo poi all’ultimo punto ovvero al Mutamento di Destinazione d’Uso. L’ultima novità è che il cambio di destinazione d’uso sarà sempre ammesso all’interno della stessa categoria funzionale ma ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. 

Tra diverse categorie funzionali il mutamento di destinazione d’uso sarà consentito solo fra unità immobiliari residenziali, turistico-ricettivo, produttivo, direzionale e commerciale solo all’interno delle zone A, B e C e sempre  ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Infine sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra, ovvero i piani terra.

Va da sé che in questo caso l’ultima parola spetta a ciascun Comune. Quindi questa parte del Decreto è abbastanza debole.

 

CONCLUSIONI:

Come potete intuire da queste poche righe il DECRETO più che permettere un nuovo Condono tende a voler semplificare il quadro normativo attuale senza grossi stravolgimenti. Almeno questa è l’opinione di chi scrive.

Non è facile stabilire in questo momento quanto possa aiutare a “sanare” il patrimonio immobiliare nazionale. Le novità introdotte sembrano più dei ritocchi. Quindi per rispondere alla domanda nel titolo la risposta è NO, NON SIAMO DI FRONTE AD UN VERO CONDONO.

N.d.r: Il Decreto-Legge non fa altro che modificare ancora una volta il TESTO UNICO per l’EDILIZIA DPR 380 del 2001, CHE ORMAI è stato rivisto tante di quelle volte che sarebbe il caso di riscriverlo da capo.

Arch. Luigino Murru

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